ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMELERİNİN
ŞEKLİ VE ŞEKLE AYKIRILIĞIN YAPTIRIMLARI

Çoğu insanın hayalleri arasında kendine ait bir evinin olması vardır. Günümüz ekonomik koşullarında ise bireylerin para biriktirmek suretiyle konut sahibi olabilmeleri çok uzun yıllarını almaktadır. Toplum arasında “sat-yap” veya “maketten satış” olarak tabir edilen ve genelde henüz ortada olmayan çok katlı yapılar, inşaat firmaları tarafından henüz inşasına başlanmadan veya inşası sırasında satışa çıkartılarak, satıcılara finansman olanağı sağlamakla birlikte, tüketici yönünden ise fiyat sabitlemesi ve inşaatı tamamlanmış bir yapıya göre daha makul fiyat avantajı olduğundan sıklıkla tercih edilmektedir.

Güçlü inşaat firmaları karşısında tüketiciler, çeşitli zamanlarda işletmede yaşanan sorunlar veya su istimal sebebiyle mağduriyetler yaşamışlardır. Tüketicilerin yaşamış olduğu bu mağduriyetleri azaltmak için Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da ön ödemeli konut satışı düzenlenmiştir. Genelde inşaat firmalarının bireylerin konut sahibi olma arzularını su istimal etmemeleri için Yasa’da tüketiciyi korumaya yönelik bir takım düzenlemelere yer verilmiştir. Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri için şekil zorunluluğunun getirilmesi de Yasa’da yer alan düzenlemelerden bir tanesidir.

I. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi

1. Tanımı ve Kapsamı

Halk arasında “maketten satış veya sat-yap” olarak da isimlendirilen ve genellikle inşasına henüz başlanmamış konutlar için, tüketicinin ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile ödeme yapmaya başlaması sebebiyle özel bir korumayı gerektirdiğinden, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da özel olarak düzenlenmiştir.⁽¹⁾ 6502 sayılı Kanunun 40. maddesinin 1. fıkrasında “Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir” olarak tanımlanmıştır.

Ön ödemeli konut sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda 6502 sayılı Kanunun 40-46. maddeleri uygulanmak olup, uyuşmazlıklara ilişkin ilgili maddelerde düzenleme olmaması halinde 6502 sayılı Kanun’da düzenlenen taksitli satış sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan ön ödemeli taksitle satış sözleşmesini düzenleyen maddeler kıyasen uygulanabilmektedir. ⁽²⁾

Yasa’da yer alan haliyle sözleşmenin kurulduğu tarih itibariyle henüz inşasına başlanmamış olan konutlar için bir sınırlandırılmada bulunulmamıştır. Bu haliyle, ön ödemeli konut satış sözleşmeleri sadece “maketten satış” şeklinde isimlendirilen konutlar için değil, sözleşmenin kurulduğu tarih itibariyle inşası bitmiş konutlar için de yapılabilmektedir.⁽³⁾

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu 264. maddesindeki ön ödemeli taksitle satış sözleşmesinden iki konuda ayrılmaktadır. Ön ödemeli taksitle satış sözleşmesinde satıcı, sözleşmeye konu satış bedelinin tamamının ödenmesinden sonra, satışa konu malı devretme borcuna altına girmektedir. Diğer taraftan ön ödemeli konut satışının konusu taşınmaz olmasıyla birlikte, satıcı, satış bedelinin kısmen ödenmiş olması taşınmazın teslimi için yeterlidir.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 17. maddesi 1. fıkrasında taksitle satış sözleşmesi düzenlenmiş olup, düzenlemeye göre sözleşme konusu mal, satış bedelinin ödenmesinden evvel alıcıya teslim edilmektedir. Fakat ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde ise satışa konu taşınmaz, satış bedelinin bir kısmı veya tamamı ödendikten sonra alıcıya teslim edilmektedir.

2. Unsurları

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tanımı 6502 sayılı Kanunun 40. maddesinin 1. fıkrasında ve aynı zaman da Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliği 4/1-ğ maddesinde yapılmaktadır. 6502 sayılı Kanunun 2. maddesine göre, Yasa kapsamına giren akitlerin tüketici sözleşmesi niteliğinde olması gerekmektedir. Aynı Kanunun 3/1/l maddesine göre de sözleşmenin tüketici işlemi olabilmesi için kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan sözleşme olması kafidir.

Bölge Adliye Mahkemesi vermiş olduğu bir kararda, ön ödemeli konut satışı sözleşmesinde satıcının kamu hukuku tüzel kişisi olmasının, sözleşmenin tüketici işlemi olmasına engel teşkil etmeyeceğinden Tüketici Mahkemesi’nde görülmesi gerektiği yönünde karar vermiştir. ⁽⁴⁾

Bununla beraber sözleşmenin tarafının tüketici olması gerektiğinden, Yargıtay tüzel kişi tacirlerin tüketici sıfatına haiz olmadığını kabul etmektedir. ⁽⁵⁾

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin konusunun konut olması gerekmektedir. Tüketici, sözleşmenin konusu olan konutu barınma maksadıyla kullanmak için satın alıyor olmalıdır. Yani taşınmaz, ticari amaçla satın alınmış olmamalıdır.

Sözleşme konusu taşınmazın satış bedelinin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazın mülkiyetinin tüketiciye devir ve teslim edileceği hususunda mutabakat sağlanmalıdır. Buradan hareketle taşınmazın bedeli tüketici tarafından devirden evvel kısmen ödenebileceği gibi tamamen de ödenmesi mümkündür. Satıcı, sözleşme konusu bedeli kısmen de olsa tahsil ettikten sonra taşınmazı devir veya teslim etmelidir.

3. Hukuki Niteliği ve Zorunlu İçeriği

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde satıcı, konutun mülkiyetinin tüketiciye devretme borcu altındayken tüketici ise taşınmazın bedelini ödeme borcu altındadır. Bu haliyle borçlanma işlemi niteliği taşımaktadır.⁽⁶⁾ Taraflar, aralarındaki sözleşme ile karşılıklı olarak edimlerini ifa borcu altına girdiklerinden tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

Satıcının sözleşmeyle borçlanmış olduğu taşınmazın mülkiyeti ve zilyetliği devir borcunu tek bir seferde ifa etmesinden dolayı ani edimli bir sözleşme niteliğindedir. Tüketicinin, taşınmazın bedelini ödeme borcunu taksitler halinde ödemesi, ani edimli sözleşme olma özelliğini etkilememektedir. ⁽⁷⁾

Sözleşmenin kurulması için, tarafların karşılıklı iradelerinin örtüşmesinin yeterli olduğu ve zilyetliğin devredilmesi veya taşınmazın mülkiyetinin devredilmesi için tapu tescil işlemlerinin yapılması gerekmediğinden rızai sözleşme niteliğindedir.⁽⁸⁾ Bir görüşe göre, 6502 sayılı Kanunun 41. maddesinin 1. fıkrasında yasa koyucu, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tapu müdürlüğünce resmi şekilde düzenlenmesini yeterli görmemiş ve taşınmazın mülkiyetinin de devrini zorunlu kılmıştır. Bu haliyle de, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin real sözleşme olarak nitelendirilebileceği ifade edilmektedir.⁽⁹⁾

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 40. maddesi 2. fıkrasında, sözleşme kurulmadan en az bir gün evvel tüketiciye, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formunun verilmesinin zorunlu olduğu hüküm altına alınmıştır. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliği 5. maddesi 1. fıkrasında da ön bilgilendirme ile ilgili sözleşme kurulmadan en az bir gün evvel anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir biçimde düzenlenen ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesinin zorunlu olduğu belirtilmiştir.

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliği 7. maddesinde, ön ödemeli konut satış sözleşmesinde bulunması lazım gelen zorunlu içerikler açıklanmıştır. Maddenin birinci fıkrasında sözleşmenin en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir biçimde düzenlenmesi gerektiği ve bir örneğinin de tüketiciye teslim edilmesi zorunlu kılınmıştır. Bu maddeye göre zorunlu olarak bulunması lazım gelen hususlar şunlardır; “a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri, b) Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri, c) Sözleşmenin düzenlendiği tarih, ç) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları, d) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi, e) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi, f) Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı, g) Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları, ğ) Ön ödeme tutarı, h) Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri, ı) Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler, i) Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler, j) Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri, k) Verilen teminata ilişkin bilgiler, l) Konutun teslim tarihi ve şekli, m) Yapı ruhsatının alınış tarihi, n) Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler, o) Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.”. Maddenin ikinci fıkrasında ise peşin ödemede bulunulması halinde sayılan bilgilerden e, f, g, ğ ve h bentlerinde yazılı olanların bulunmasının zorunlu olmadığı belirtilmiştir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde tüketiciyi, sözleşme kurulmadan evvel koruyan bir düzenleme de 6502 sayılı Kanunun 40. maddesinin 3. fıkrasında düzenlenmiş olup, yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle sözleşme yapılamayacağı belirtilmektedir. Yasal düzenlemede belirtilen yapı ruhsatı inşaat ruhsatıdır. Bu husus sağlanmadığı müddetçe satıcı ile tüketici arasında sözleşme kurulamayacaktır.⁽¹⁰⁾

II. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Şekil

1. Genel Olarak Şekil

Türk özel hukukunda sözleşme özgürlüğü temel ilkelerden biri olup şekil serbestisi prensibi geçerlidir. Taşınmaz satışı ile alakalı düzenlemeler Türk Medeni Kanunu 706. maddesi 1. fıkrası ve Türk Borçlar Kanunu 237. maddesinde yer almaktadır. İlgili yasa maddeleri gereği taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça kesin hükümsüz olduğu kabul edilmektedir. Bu haliyle, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler tapu müdürlükleri dışında yapılması durumunda herhangi bir sonuç doğurmamaktadır. Çünkü taşınmaz devri ile alakalı sözleşmeleri düzenleme yetkisi ancak tapu sicil müdürlüğü ile tapu sicil görevlilerine aittir.⁽¹¹⁾

Taşınmaz satış sözleşmelerini ve taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini düzenleme yetkisi 2664 sayılı Tapu Kanunu 26. maddesi uyarınca tapu memurlarına ve ayrıca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini düzenleme yetkisi 1512 sayılı Noterlik Kanunu 60. ve 89. maddeleri ile noterliklere verilmiştir. Bu haliyle, taşınmaz satım sözleşmeleri sadece tapu görevlilerince düzenlenebiliyorken, satış vaadi sözleşmeleri ise tapu memurları veya noterlikler tarafından düzenleme şeklinde düzenlenebiliyor. Fakat uygulamada taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterlikler tarafından tanzim edilmektedir.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında ise ön ödemeli konut satış sözleşmeleri Yasa’nın 41. maddesinde düzenlenmiştir. Şekil şartı başlıklı bu maddedeki “Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi halde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.” hükmü getirilerek tüketicinin korunması amaçlanmıştır. Maddede belirtilen şekil unsuru, resmi yazılı şekilde olmasıdır. Uygulamada, resmi şekilde düzenlenen sözleşmelerin masraflarından dolayı taşınmaz mülkiyetinin devrine konu sözleşmelerin adi yazılı şekilde yapılmakta olduğuna ve tüketicinin de bu sözleşmelere güvenerek satış bedelini ödediği durumlarla karşılaşılmaktadır.

Yargıtay vermiş olduğu bir kararda, taraflar arasında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmenin yazılı şekilde yapılmasını kabul etmiş olup sözleşmenin şekil eksikliğinden bahisle geçersiz olduğunun ileri sürülemeyeceğine hükmetmiştir.⁽¹²⁾

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 41. maddesi 1. fıkrası uyarınca, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tapu müdürlüğünde ve ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin noterlikte yapılabileceği anlaşılmaktadır. Tüketiciler için düzenlenen özel Yasa hükmünde diğer satış sözleşmelerinden farklı olarak, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçersizliğini sadece tüketicinin ileri sürebileceği belirtilmektedir. Diğer bir ifadeyle sözleşmenin geçersizliğini satıcı iddia edememekte ve bu hususta hak sahibi olamamaktadır. Bu minvalde kanun koyucu, inşaat firmalarına veya satıcıya karşı tüketiciyi korumayı amaçladığı düşünülmektedir. Maddenin 2. fıkrasında ise sözleşmenin öngörülen resmi şekillerde yapılmaması halinde satıcı, tüketicinden satış bedeli, vergi ve benzeri herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borçlandıracak bir belge vermesini isteyememektedir. Bu hüküm aslında hükümsüzlüğün bir sonucu olarak karşımıza çıkmaktadır. Satıcı, satış bedelinin ödenmesini Yasa’ya aykırı bir şekilde talep etmesi halinde tüketici, sözleşmenin şekle uygun yapılmadığına yönelik def’i ileri sürebilme imkanı bulunmaktadır.⁽¹³⁾

Yargıtayın bir kararında, kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz ile ilgili mülkiyeti devir borcu doğuran fakat Kanun’da öngörülen şekle uygun olarak yapılmayan ve geçersiz kabul edilen bir sözleşemeye istinaden açılan cebri tescil davasında, konutların tamamlanmış olması koşuluyla birlikte taraflar tüm yükümlülüklerini ifa etmişler ise, şekle aykırılığa rağmen dava yolu ile mülkiyetin devrine karar verilebileceğini kabul etmiştir.⁽¹⁴⁾

Karar’da dürüstlük kuralından hareketle, sözleşmedeki şekle aykırılığın ileri sürülemeyeceği istisnai bir durum ifade edilmiştir. Bu haliyle, adi yazılı şekilde düzenlenmiş ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçersiz olduğu, tüketici tarafından her daim ileri sürülebilecek ve satıcının şekle aykırılığı tüketici aleyhine ileri sürebilmesine olanak bulunmayacaktır.

2. Sözleşmenin Taşınmaz Satışı Şeklinde Yapılması

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 41. maddesinde ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesinin zorunlu olduğu yönünde hüküm bulunmaktadır. Ancak satışın tapu siciline tescili ile amaçlanan usulün hangi şekil olduğu maddede açık değildir.

Tescil, eşya hukukundaki anlamıyla, tapu kütüğünde taşınmaza ait sayfaya, o taşınmaz üzerindeki ayni hakların yazılmasını ifade etmektedir.⁽¹⁵⁾ Türk Medeni Kanunu 1008. maddesine göre mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri ile rehin hakları tescilin konusu olabilir. Tescil talebi tasarruf işlemi olduğundan Türk Medeni Kanunu 1013. maddesi gereği malikin tescil talebinde bulunması gerekmektedir.

Bu haliyle, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tapu siciline tescil edilme olanağı bulunmamaktadır. Fakat tescilin mümkün olmamasına rağmen kanun koyucunun, özellikle tescil terimini kullanmasının sebebi olarak doktrinde bir takım görüşler bulunmaktadır. Bu görüşlerden bir tanesi, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin real nitelikte bir borç sözleşmesi olduğunu belirtmektedir. Sözleşmenin kurulabilmesi için, tarafların birbirine uygun irade beyanları yeterli olmadığından, irade beyanlarına maddi bir olgunun da eklenmesi gerektiğini ifade etmektedir. Real sözleşmeler, borçlandırıcı işlem de olabildiğinden, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekil şartına ilişkin formül bir real borç sözleşmesi niteliğindedir. Bununla beraber kanun koyucu Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 41. maddesinin 1. fıkrasında şekil şartı olarak, borçlandırıcı işlemin tapu memurunca resmi şekilde düzenlenmesiyle birlikte taşınmaz mülkiyetinin tüketici namına tescilini de öngörmüştür.⁽¹⁶⁾

Başka bir yazar ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin dar manada bir real sözleşme olduğunu öne sürmekle birlikte tapu kütüğüne tescil edilmediği sürece yokluk yaptırımıyla sakat olacağı görüşündedir. Çünkü, tapu siciline tescil şartını kurucu olgu olarak nitelendirmektedir.⁽¹⁷⁾

Bir başka yazara göre de, ön ödemeli konut satış sözleşmesinden ayni bir hak doğmayacağından, sözleşmenin borçlandırıcı bir işlem olduğu ve tüketiciye bir alacak hakkı kazandırması söz konusu olduğundan maddedeki “tescil” kelimesinin hatalı olduğunu ifade etmiştir. Bu nedenle sözleşmeden doğan hakkın şerh edilmesinin söz konusu olabileceği görüşündedir.⁽¹⁸⁾

Doktrinde yer alan görüşlerde de yer aldığı gibi, kanun koyucunun amacı, tarafların sözleşmeyi resmi şekil şartı içinde gerçekleştirmeleri olduğu kabul edilebilir. Bu beklentisinin nedeni tüketicinin korunması gerekliliği olarak ifade edilebilir. Lakin, sözleşmenin tapuya tescili şeklinde yapılan düzenlemenin eşya hukuku literatürüne ters düştüğü görülmektedir.

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik 6. maddesi 1. fıkrasında “Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulur.” şeklinde düzenlenmiştir. Yönetmelik’te belirtilen haliyle Kanun’dan farklı olarak, “kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte” ifadesi kullanılarak, kat irtifakı devrinin hedeflendiği düşünülebilir. Fakat, inşasına henüz başlanmamış bir yapının da söz konusu olduğu durumlarda satış sözleşmesi bu ifadenin kapsamı dışında tutulmamalıdır.⁽¹⁹⁾

Bununla beraber, resmi şekilde düzenlenmesi Kanun’da zorunlu olarak kabul edilmiş bir sözleşmenin şeklinin, Yönetmelik’te yazılı şekle çevrilmesinin mümkün olmaması gerekmektedir.⁽²⁰⁾

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki düzenlemelere uyularak paylı mülkiyet paylarına inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcu bağlanmasına kat irtifakı olarak tanımlanmıştır.⁽²¹⁾

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi 3. fıkrasına göre kat irtifakının arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olduğu belirtilmektedir. Bir görüşe göre Kat Mülkiyeti Kanunun’da bir irtifak olarak ifade edilmişse de, Türk Medeni Kanunu 779. maddesi anlamında gerçek bir irtifak hakkı değildir. Başka bir ifadeyle kat irtifakının niteliği sebebiyle eşyaya bağlı bir borçtur.⁽²²⁾ Karşıt görüşe göre, arsa payına bağlı özel bir sınırlı ayni haktır.⁽²³⁾ Hak sahibi yönünden paya bağlı bir hak olan kat irtifakı yükümlü yönünden de paya bağlı bir yapma borcu niteliğindedir.⁽²⁴⁾

Kat Mülkiyeti Kanunu 10. maddesi 1. fıkrası uyarınca kat irtifakının kurulması için resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekmektedir.

Bu haliyle, Yönetmelik 6.maddesinde kast edilenin, üzerine inşa edilecek ve ön ödemeli konut satış sözleşmesine konu bağımsız bölüme isabet eden arsa payının mülkiyetinin tüketiciye devredilmesi olarak kabul edilebilir.⁽²⁵⁾

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 44. maddesi ikinci cümlesinde “Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.” şeklinde yer alan ifadeyle sözleşmenin tapu müdürlüğünde satış şeklinde yapılması durumunda, kat irtifakının kurulmasının zorunlu olduğu yorumu yapılabilmektedir.

Çoğu zaman uygulamada maketten satış söz konusu olduğu için, henüz inşasına başlanmamış konutlar ile ilgili olarak kat mülkiyetinin kurulması ve tüketiciye devri gerçekleşme imkanı bulmamaktadır.

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliği 6.maddesinde, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin yazılı şekilde düzenlenebileceği belirtilmektedir. Yönetmelik’te yer alan bu ifade, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da yer almamaktadır. Kanun’da yer almayan bir şekil şartına, Yönetmelik’te yer verilmesinin normlar hiyerarşine aykırı olduğundan bahisle doktrinde eleştirilmektedir. Görüşe göre, Türk Borçlar Kanunu yazılı şekil başlıklı 13. ve 14. maddesindeki hükümlerindeki haliyle, yazılı şeklin adi yazılı şekil olduğu kabul edildiğine göre; Yönetmelikte yer alan “yazılı şekil” ibaresinin adi yazılı şekil olarak yorumlanma ihtimali olduğundan ve bu durumun da Kanun’a aykırı olabileceğinden dolayı eleştirilmiştir.⁽²⁶⁾

3. Sözleşmenin Satış Vaadi Şeklinde Yapılması

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin diğer resmi şekil türü, taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmasıdır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 41. maddesi 1. fıkrasında ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliği 6. maddesinde yer alan haliyle, sözleşme noterde düzenleme şeklinde kurulabileceği belirtilmektedir. Uygulamada çoğu zaman karşımıza çıkan satış şekli noterde düzenleme yoluyla yapılan ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmeyle satıcı, henüz sözleşmenin başında tüketiciye mülkiyeti devretmemektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde şekil Türk Borçlar Kanunu 237. maddesi 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu 29. maddesinde yer alan düzenlemeye göre, bir sözleşmenin ileri bir tarihte kurulmasına yönelik yapılan sözleşmelerin geçerli olduğunu ve kanunlarda belirtilen istisnalar haricinde, taraflar arasında düzenlenen ön sözleşmenin geçerliliği, ileriki bir tarihte kurulacak olan sözleşmenin şekline bağlı olduğuna yer verilmiştir. Bu haliyle kanun koyucu, resmi şekle tabi olan taşınmaz satış sözleşmelerindeki gibi, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin de resmi şekilde olması gerektiğini belirtmektedir.

Yargıtay bir kararında, yasal düzenlemeler sebebiyle taşınmaz satışının geçerli olmasını sözleşmenin resmi şekilde yapılmış olması gerektiğinden ve şekil şartına uyulmayan harici sözleşmelerin geçersiz olacağını belirttikten sonra, adi yazılı şekilde yapılan satış vaadi sözleşmesine ek olarak resmi devrin gerçekleşmesi halinde sözleşmenin artık geçerlilik kazanacağına dair karar vermiştir.⁽²⁷⁾

Öğretide bazı yazarlar, ön ödemeli konut sözleşmesinin mülkiyeti devir borcunu içerdiğini ve asıl sözleşme olarak ifade edilebileceğini, noterde yapılan sözleşmenin ise asıl sözleşmenin ön sözleşmesi olduğunu kabul etmektedir. Noterde yapılan ön sözleşme ile taraflar, satışa konu taşınmazın ileride yapılacak ön ödemeli konut satış sözleşmesini yapma borcu altına girmektedirler. Yani söz konusu ön sözleşmeyle veya satış vaadi sözleşmesiyle, ileride resmi olarak mülkiyetin devri suretiyle yapılacak sözleşme değil, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin yapılmasının mümkün olduğu görüşündedirler.⁽²⁸⁾

Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden ayıran durumlardan bir tanesi, satıcının önceden tüketiciyi bilgilendirme zorunluluğunun varlığıdır. Her iki sözleşmeyi birbirinden ayıran diğer bir husus ise, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliği 7. maddesindeki unsurların sözleşmede olma zorunluluğudur. Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinde Yönetmeliğin 7. maddesinde belirtilen zorunlu bilgilerin yer alması gerekmekte iken, satış vaadi sözleşmesinde böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır.

Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesine ilişkin Kanun’da ve Yönetmelik’te herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi için evvelce şerh anlaşması yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Tapu Kanunu 26. maddesi 7. fıkrası alakadarlardan herhangi bir tanesinin tapu siciline şerh talebinde bulunmasına olanak sağlamaktadır.

Öğretide bir görüş ise, ön ödemli konut satış vaadi sözleşmesinden doğan bir hakkın, tapu kütüğüne şerh edilebilmesi Tapu Sicil Tüzüğünün 47/1-c maddesi uyarınca, satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmış olması şartına bağlı olduğundan, adi yazılı şekilde yapılmış ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilebilmesi için dava açılması gerektiğini belirtmektedir.⁽²⁹⁾

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi durumunda, şerh tarihinden itibaren beş sene içinde taşınmaz satışının yapılması gerektiğinden, ön ödemeli konut satış sözleşmesine dair şerhin de etkisinin beş yıl olduğu kabul edilmektedir.⁽³⁰⁾ Tapu Kanunu 26. maddesinin 8. fıkrası gereği beş sene içerisinde işlem yapılmaz ise, tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından kendiliğinden terkin edilmektedir. Fakat, uygulamada şerh re’sen terkin edilmemekle birlikte taraflardan birinin müracaat etmesi gerekmektedir.

III. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Şekle Aykırılık

Taşınmaz mülkiyetinin devrini ile ilgili sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça kesin hükümsüz olmasına rağmen, ön ödemeli konut satış sözleşmelerin resmi şekilde yapılmamış olması sebebiyle hükümsüz olması gerekirken Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 41. maddesi 1. fıkrası ikinci cümlesi gereği özel nitelikte bir hükümsüzlük hali düzenlenmişi olduğundan, satıcının sonradan sözleşmenin geçersiz olduğunu tüketici aleyhine ileri süremeyeceği hüküm altına alınmıştır. Başka bir ifadeyle kesin hükümsüzlük haline bir istisna getirildiği söylenebilir. Bu duruma modern geçersizlik veya esnek hükümsüzlük olarak da adlandırılmaktadır. Söz konusu düzenleme olamadan evvel, alıcı ve satıcı arasındaki sözleşmelerden sonra, satıcı tarafından taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi halinde alıcının sözleşmeye dayanması mümkün olmamaktaydı. Çünkü sözleşme resmi şekilde yapılmadığı için kesin hükümsüz olduğundan, buna dayalı olarak taşınmazın mülkiyetinin devri için dava açılamamaktaydı. Yapılan düzenlemeyle birlikte ferağ icbar davası açılabilmekte olup satıcının sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerek kaçış imkanına son verilmiş oldu.

Mahkeme kararında; tüketici ile inşaat firması arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, satıcının sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olduğundan geçersiz olduğu iddia etmesi karşısında, ön ödemeli satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmamış olduğundan geçersiz olduğuna karar vermiş ve Yargıtay’da bu kararı onamıştır. Tüketici tarafından onama ilamına karşı kararın düzeltilmesi talebiyle Yargıtayın önüne giden dosyada bu defa Yargıtay, inşaat firmasının ön ödemeli konut satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu ileri süremeyeceğinden önceki kararı bozmuştur.⁽³¹⁾

Öğretide bazı yazarlar sözleşmenin başından itibaren hüküm ifade etmediği ve kesin hükümsüz olduğuyla birlikte sözleşmedeki geçersizliği ancak tüketicinin öne sürebileceği görüşündedir. Bazı yazarlar ise geçersizlik türünün esnek hükümsüzlük olduğu yani tek taraflı tüketici lehine geçersizlik olduğu görüşündedir.⁽³²⁾ Doktrinde bu durum yazarlar tarafından tek taraflı tüketici lehine geçersizlik, tüketici lehine tek taraflı hükümsüzlük, tek taraflı bağlamazlık yaptırımı, esnek hükümsüzlük veya tüketici aleyhine ileri sürülememe olarak da ifade edilmektedir.⁽³³⁾ Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da şekil şartı ile korunma altına alınan taraf tüketicidir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin, şekil şartına uyulmadan düzenlenmesinin yaptırımı olarak 6502 sayılı Kanun’un 77. maddesinin 3. fıkrasında, şekil şartı yükümlülüğüne aykırı işlem yapanlar hakkında her bir işlem veya sözleşme için 1.707,00.-TL idari para cezası uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.

SONUÇ

Tüketicinin kendisine ait bir konut satın alabilmesi günümüz ekonomik koşullarında taşınmaz bedellerinden dolayı uzun süreler almaktadır. Bireylerin, peşin satışlarla konut ihtiyaçlarını karşılayabilmeleri her zaman mümkün olmadığından, kısmi ödemelerle konut sahibi olmaya çalışmaktadırlar. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da yer alan ön ödemeli konut satışı tüketiciler yönünden konut sahibi olabilmeleri açısından bir imkan sağlamakla birlikte dev kazançları olan inşaat firmalarına karşı tüketicilere ilave korunma imkanları sağlamaktadır.

Yasa koyucu tüketicileri korumak amacıyla ön ödemeli konut satış sözleşmelerini şekle bağlamıştır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 41. maddesinde bu sözleşmelerin tapu siciline tescil edilmesi veya noterde satış vaadi şeklinde yapılması gerektiğine vurgu yapmaktadır. Bununla beraber Kanun’da yer alan haliyle sözleşmenin tapu siciline tescil edilmesi ile ne ifade etmek istendiği tartışma konusu olmuştur.

Hem Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da hem de Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te esasla belirtilen konu, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasıdır. Taraflar arasında düzenlenen sözleşme borçlandırıcı işlem niteliğinden olup, daha sonra mülkiyetin devri şeklinde tasarruf işleminin de yapılması gereklidir. Fakat ne Eşya Hukuku ne de Türk Hukuku’nda, Kanun’da yer alan haliyle sözleşmenin tescili şeklinde bir düzenleme bulunmamaktadır.

Yasa’da öngörülmüş bir şeklin amacı yalnızca sözleşmenin taraflarını korumak olmayabileceğinden, bazı hallerde sözleşmenin şekle sadık kalınarak düzenlenmesi kamu düzenini koruduğu gibi üçüncü kişilerin haklarını da korumaktadır. Doktrinde tartışmalı olmakla birlikte savunulan görüşlerden bir tanesi kesin hükümsüzlük görüşüdür. Bu haliyle Yasa’da şekle bağlanmış bir sözleşmenin, şekle aykırı düzenlenmesi halinde kesin hükümsüzlük yaptırımıyla karşılaşması gerektiği savunulmaktadır. Bunun yanında şekle aykırılığın ileri sürülmesi ise Kanun’da, tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri sürülmemesi şeklinde açıklanmıştır. Yasa’da ve Yönetmelik’te yer alan haliyle ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde her ne kadar şekil türü olarak satış sözleşmesi, kat irtifakının devri sözleşmesi veya satış vaadi sözleşmesi düzenlenebileceği dolaylı bir şekilde anlaşılabiliyorsa da, satış sözleşmesinin tescili ifadesinin netliğe kavuşturulması için daha açık bir düzenlemeye yer verilmesi daha uygun olacaktır.

KAYNAKÇA

Acar., H., “6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Çerçevesinde Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi”, Fatih Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C:3, S:1, s.11-40, Ocak 2015, ( www.jurix.com, e.t. 05.06.2020 ).

Akipek, Ş./ Öcal, L., “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Ön Ödemeli Konutların Değerlemesi”, TBB Dergisi, S:144 , s.277-298, Eylül-Ekim 2019, (www.jurix.com, e.t. 05.06.2020).

Aydoğdu, M., “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi (6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.40-46)”, Terazi Hukuk Dergisi, C:9, S:99, s.87-94, Kasım 2014. (www.jurix.com, e.t. 05.06.2020).

Doğar, M.,Ön Ödemeli Konut Satışı, 1. Baskı, On iki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2018.

Güleş, B., “Ön Ödemeli Konut Satışında Şekil ve Şekle Aykırılığın Yaptırımı”, KTO Karatay Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C:4, S.2, s.233-259, Temmuz 2019, (www.jurix.com, e.t. 05.06.2020).

Kara, E., Tüketici Hukukunda Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, Seçkin, Ankara, 2019.

Oğuzman, K./ Seliçi, Ö./ Oktay-Özdemiz, S., Eşya Hukuku, 20. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2017.

Suyabatmaz, F., “Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmeleri”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, C:3, S:1, s.119-148, Ocak 2016, ( https://docplayer.biz.tr/22946159-Turkiye-noterler-birligi.html, e.t. 02.06.2020).

Şencan, C., “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri (6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun M. 40-46 Kapsamında)”, İstanbul Barosu Dergisi, C:92, S:3, s.89-110, 2018.

Yeniocak, U., “6502 Sayılı Tüketcinin Korunması Hakkında Kanuna Göre Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Şekli”, Terazi Hukuk Dergisi, C:10, S:102, s.42-53, Şubat 2015, (www.jurix.com, e.t. 30.05.2020).