Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi: 1 Ekim 2026'da Yeni Dönem

Sistem uyarınca alıcı, satış bedelini doğrudan satıcıya ödemek yerine yetkilendirilen ödeme sistemi üzerinden güvenli hesaba aktarır. Bedel, tapu sicilindeki tescil işlemi tamamlanıncaya kadar hesapta bloke edilir; tescilin gerçekleşmesi üzerine satıcıya aktarılır. Satış işleminin tamamlanmaması hâlinde ise bedel alıcıya iade edilir. Böylece tarafların asli edimleri olan mülkiyetin devri ile satış bedelinin ödenmesi eş zamanlı olarak ifa edilir.

Yönetmelik'in geçici 1'inci maddesinin onuncu fıkrası uyarınca sistemin 1 Temmuz 2026'dan itibaren zorunlu uygulanması öngörülmüş; Ticaret Bakanlığına bu tarihi üç aya kadar uzatma yetkisi tanınmıştır. Bakanlık, 26 Haziran 2026 tarihli duyurusuyla teknik süreç ve entegrasyonların tamamlanabilmesi amacıyla bu yetkiyi kullanmış ve zorunlu uygulama tarihini 1 Ekim 2026 olarak belirlemiştir.

Düzenleme yalnızca emlak işletmeleri aracılığıyla gerçekleştirilen satışlarla sınırlı değildir. Yönetmelik'in ek 1'inci maddesi, işletmelerin yanı sıra diğer gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz satışlarını da kapsadığından, tarafların herhangi bir emlak işletmesi aracılığı olmaksızın gerçekleştirdikleri bireysel satışlar da kural olarak sistemin uygulama alanındadır.

Sistem; satış bedelinin bir kısmının veya tamamının nakit, havale, elektronik fon transferi ya da Bakanlıkça belirlenecek diğer ödeme yöntemleriyle karşılandığı işlemlerde uygulanacaktır. Satış bedelinin 5411 sayılı Bankacılık Kanunu'nda tanımlanan bankalar veya 6361 sayılı Kanun'da tanımlanan finansman ve tasarruf finansman şirketleri tarafından kredilendirildiği işlemlerde ise güvenli ödeme sistemi yalnızca kredi tutarı dışında kalan ödemeler bakımından kullanılacaktır. Bakanlık, belirleyeceği bazı taşınmaz satışlarını sistemin kapsamı dışında bırakabilecektir.

Yönetmelik uyarınca sistem üzerinden yapılan her işlem için kullanım bedeli alınacak ve bu bedel, satıcıya aktarılacak satış bedelinden mahsup edilecektir. Ayrıca sistemin işleyişinin takibi, teknik sorunların tespiti ve çözüm önerilerinin geliştirilmesi amacıyla Ticaret Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı temsilcilerinden oluşan bir komisyon kurulacaktır. Sistemin işletilmesine, istisnalara ve kullanım bedeline ilişkin ayrıntılı usul ve esaslar Bakanlıkça duyurulacaktır.

Güvenli ödeme sistemi, Anglo-Sakson hukuk sistemlerinde yaygın olarak kullanılan escrow modeline benzer bir güvence işlevi görmektedir. Escrow ilişkisinde ödeme tutarı, kararlaştırılan şartlar gerçekleşinceye kadar bağımsız bir üçüncü kişi veya kuruluş nezdinde tutulur; şartların gerçekleşmesi hâlinde lehtara aktarılır, aksi hâlde ödeyene iade edilir.

Türk hukukunda düzenlenen güvenli ödeme sistemi benzer bir mekanizmaya dayanmakla birlikte kapsamı daha sınırlıdır. Sözleşmesel escrow uygulamalarında ipoteğin fekki, teslim, yapı denetimi, teknik inceleme veya diğer özel şartlar ödemenin serbest bırakılmasına bağlanabilirken; güvenli ödeme sisteminde belirleyici unsur, tapu sicilinde mülkiyetin devrine ilişkin tescilin gerçekleşmesidir. Ayrıca sözleşmesel escrow ihtiyari ve esnek bir yapıdayken, Türkiye'deki sistem Yönetmelik kapsamına giren işlemler bakımından zorunlu ve idari denetime tabi olacaktır.

Güvenli ödeme sistemi, taşınmaz satışlarında alıcı ve satıcı bakımından karşılıklı bir güvence mekanizması oluşturmaktadır. Alıcı, satış bedelini ödediği hâlde mülkiyetin devrine ilişkin tescilin gerçekleşmemesi; satıcı ise tescil gerçekleştiği hâlde satış bedelini tahsil edememesi riskine karşı korunmaktadır. Türk Medeni Kanunu'nun 705'inci maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanıldığından, ödeme ile tescilin eş zamanlı hâle getirilmesi uygulamada önem taşımaktadır.

Ödemenin izlenebilir ve belgelenebilir kanallar üzerinden yapılması, satış bedelinin gerçeğe aykırı şekilde düşük gösterilmesini zorlaştırarak tapu harcı ve değer artış kazancı bakımından kayıt dışılığın azaltılmasına katkı sağlayacaktır. Ayrıca elden nakit ödemenin beraberinde getirdiği sahte para, hırsızlık, dolandırıcılık ve ispat güçlüğü gibi risklerin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.

Bununla birlikte sistemin sağladığı güvence, esasen tescil ile satış bedelinin ödenmesinin eş zamanlılığıyla sınırlıdır. Taşınmaz satış sözleşmesinin resmî şekilde yapılmasına ilişkin Türk Medeni Kanunu'nun 706'ncı ve Türk Borçlar Kanunu'nun 237'nci maddeleri saklıdır. Taşınmazın teslimi, ayıptan doğan sorumluluk, kapora veya cayma parası, ödeme planı, takyidatlar, imar durumu ve benzeri hususların ayrıca hukuki incelemeye tabi tutulması ve sözleşmede açıkça düzenlenmesi önemini korumaktadır.

Sistem dışında bırakılacak satış türleri, kullanım bedelinin kapsamı, sistemi işletecek kuruluşların görev ve sorumlulukları ile yabancı alıcıların taraf olduğu işlemlerde kambiyo mevzuatına uyum gibi konuların, Bakanlıkça yayımlanacak ikincil düzenlemeler ve uygulama duyurularıyla netleşmesi beklenmektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki görüş, mütalaa veya danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Somut olaylara ilişkin hukuki değerlendirme ve danışmanlık talepleriniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Tüm hakları saklıdır.